fbpx
أخبار المهجر

ما هي الحقوق القانونية للمستأجر عند النزاع مع مالك العقار في تركيا

الخبر التالي – next news

صعوبات كثيرة قد يتعرض لها الأجانب وحتى الأتراك من أبناء البلد الأصلي من المستأجرين للبيوت في تركيا نتيجة مطالب أصحاب تلك العقارات لهم بإخلائها أو زيادة إيجارها، حيث تتبع تركيا لمنظومة السوق الحر، ما يجعل عملتها “الليرة التركية” تخضع لمعايير العرض والطلب.. فتتعرض لهوامش من التغيير بين فترة وأخرى.

لهذا، ولمعالجة نسب التضخم في تركيا، فقد شرَّعت الهيئات الحكومية التركية، آلية معتمدة، يحق فيها لأصحاب العقارات في تركيا، أن يطالبوا المستأجرين، زيادة سنوية على أسعار الإيجارات في تركيا.

في هذا المقال سنجيب عن عدة أسئلة عما يجب اتباعه بحال تعرض المستأجرون لنزاع مع صاحب العقار والحقوق والواجبات القانونية المترتبة على ذلك.

هل يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار على أساس انتهاء مدة الإيجار؟

لا يجوز للمالك إخلاء المستأجر على أساس انتهاء مدة العقد، وقد تم التأكيد على هذه المسألة في المادة 347 من قانون الموجبات والعقود كالتالي: ” المؤجر لا يمكنه إنهاء العقد بناءً على انتهاء مدة العقد.”

لذلك حتى إذا كنت قد وقعت على عقد إيجار لمدة عام واحد ووصلت إلى نهاية ذلك العام فلا يمكن للمالك طردك، بمعنى آخر بصفتك المستأجر يمكنك إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية فترة العقد. ومع ذلك إذا لم تقدم إشعارًا لمدة 15 يومًا فسيتم تمديد العقد لمدة عام واحد بنفس الشروط السابقة.

لا يمكن للمالك إنهاء عقد الإيجار إلا من خلال تقديم إشعار في حالة انقضاء فترة التمديد البالغة 10 سنوات، وبعد 10 سنوات لا يحتاج المالك إلى إبداء أي سبب لإخراج المستأجر. ويجب أن يكون الإخطار خطياً وليس شفهياً.

أما عن إنهاء عقود الإيجار فيجري بطريقتين هما الإخطار والتقاضي، وفي الأمور أعلاه يكفي التبليغ ولا داعي لرفع دعوى، ومع ذلك في ظل وجود الشروط التي سيتم شرحها أدناه لا بد من اللجوء إلى التقاضي.

إذا أراد المالك إنهاء عقد الإيجار فهل له الحق في الانتظار لمدة 10 سنوات؟

لديه حق، وتم تحديد شروط هذا الموقف في قانون الالتزامات ودعمته اللوائح لصالح المستأجر، ووفقًا لذلك يجوز للمالك إنهاء عقد الإيجار في الحالات التالية بشرط رفع دعوى قضائية:

إذا كان لمالك العقار حاجة شخصية في حالات إعادة بناء المسكن أو مكان العمل وتقسيم الممتلكات وبيعها، يمكن إنهاء العقد عن طريق التقاضي بناءً على احتياجات المالك الجديد.

إذا كان المالك ملزمًا باستخدام منزله كمسكن له أو لزوجته أو أحفاده أو من يعولهم فيمكنه إنهاء العقد. ومع ذلك يجب عليه رفع دعوى الإخلاء في محكمة الصلح وإثبات ادعاءاته على أساس القضية.

ورغم ذلك قد يطلب المالك من المستأجر إخلاء المنزل لأسباب أخرى وفي هذه الحالة يمكن للمستأجر أن يطلب من المالك رفع دعوى إخلاء وإثبات أمام المحكمة أنه يحتاج إلى استخدام المنزل بنفسه.

إذا قام المالك ببيع المنزل لشخص آخر فهل يمكن للمالك الجديد طرد المستأجر؟

كما ذكرنا أعلاه ، يمكن للمالك بيع منزله لشخص آخر، وإذا كان المالك الجديد للمنزل يريد أيضًا استخدامه كمسكن، فيجب عليه إخطار المستأجر كتابيًا خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ على المنزل، وقد يقرر المالك الجديد للمنزل إنهاء العقد عن طريق رفع دعوى إخلاء بعد 6 أشهر من تقديم هذا الإخطار.

هل يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء بناءً على أسباب متعلقة بالمستأجر؟

نعم. إذا لم يخل المستأجر المنزل في تاريخ معين على الرغم من وعده الكتابي بالإخلاء. فضلاً عن عدم دفعه الإيجار وأعطاه المالك إشعارين كتابيين مبررين.

كما يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء إذا كان المستأجر أو زوجته أو زوجها لديه سكن مناسب داخل حدود نفس المنطقة أو المدينة.

 بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للمادة 315 من قانون الالتزامات، إذا فشل المستأجر في الوفاء بالتزامه بدفع الإيجار المستحق أو المصاريف الإضافية بعد استلام المنزل المؤجر، فيجوز للمالك منح المستأجر فترة كتابية وإخطاره بذلك، حيث ينهى العقد إذا تم تجاوز هذه المدة التي لا تقل عن 30 يومًا للإيجارات السكنية وأماكن العمل المسقوفة.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار بشكل كبير ، مستشهداً بالوضع الاقتصادي؟

لا. يمكن تحديد سعر إيجار المساكن وأماكن العمل بشرط ألا يتجاوز معدل التغيير بناءً على متوسطات الاثني عشر شهرًا في الرقم القياسي لأسعار المستهلك للعام السابق، هذا المعدل يختلف كل شهر وحدد في شهر نيسان الماضي بنسبة 29.88 بالمئة، على سبيل المثال:

سعر الإيجار الحالي: 1000 ليرة تركية

معدل الزيادة: 29.88٪

 سعر الإيجار الجديد: 1298.80 ليرة تركية

ما الذي يمكن عمله إذا كان هناك خلاف بين المالك والمستأجر فيما يتعلق بتحديد سعر الإيجار؟

يمكن رفع دعوى الفصل في محكمة الصلح المدنية ويمكن للمحكمة أن تقرر سعر الإيجار في ضوء تقرير خبير، مع مراعاة المنطقة التي يقع فيها المنزل وحالة المنزل وشروط العقد.

إن اجتهاد محكمة النقض في قضايا تحديد الإيجار هو أنه يمكن تطبيق مؤشر أسعار المستهلك لمدة 3 سنوات متتالية ، وفي حالة الخلاف بين الأطراف على سعر الإيجار بعد هذه الفترة ، يجب تحديد مبلغ الإيجار وفقًا قواعد الحق والإهمال. نتيجة لقضية تحديد الإيجار ، يقرر القاضي الإيجار الذي سيتم تطبيقه في غضون فترة عام واحد.

في عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن 5 سنوات يتم تحديد سعر الإيجار المطبق من قبل القاضي من خلال النظر في معدل التغيير وفقًا لمتوسطات 12 شهرًا في مؤشر أسعار المستهلك ، وحالة العقار المؤجر وقيم الإيجار المماثلة.

اترك تصحيحاً أو تعليقاً..تفاعلكم يطور عملنا

زر الذهاب إلى الأعلى